Lening om een bedrijfspand te kopen

Hoewel een zakelijke financiering absoluut wat weg heeft van een persoonlijke financiering of hypotheek, is er wel degelijk verschil. Voordat je begint met het vergelijken van zakelijke leningen en hypotheken is het daarom van belang dat je weet wat de mogelijkheden zijn wat betreft:

Eigen inbreng

De eigen inbreng is erg belangrijk in het geval van een hypothecaire lening. Sterker nog: een bedrijfshypotheek aanvragen zonder eigen inbreng is niet mogelijk.

Afhankelijk van de situatie vereist de geldverstrekker een bepaald percentage aan eigen middelen. Dit percentage wordt deels bepaald door de marktwaarde van het bedrijfspand.

Het spreekt voor zich dat hoe hoger de eigen inleg is, hoe lager het risico voor de kredietverstrekker is en hoe groter de kans dat de hypotheek wordt goedgekeurd.

Tip: Indien je niet aan de voorwaarden van banken of hypotheekverstrekkers kunt voldoen, kun je onderzoeken of investeerders een vastgoed financiering willen verstrekken. Voldoe je wel aan de voorwaarden, maar beschik je niet over voldoende eigen middelen? Dan is het mogelijk om de eigen middelen via een achtergestelde lening van een andere kredietverstrekker in te brengen.

Het maximale leenbedrag

Er vindt een gedegen financieel onderzoek plaats voor je geld kunt lenen voor een bedrijfspand. Kredietverstrekkers beoordelen de algehele financiële situatie van je onderneming voor ze een bedrijfslening met je aangaan. En dat is logisch. Als je een (half) miljoen euro, of welk ander bedrag dan ook wilt lenen, wil de geldverstrekker zich ervan verzekeren dat aflossen geen probleem zal zijn.

De hoogte van de lening wordt onder andere bepaald op basis van de:

• Waarde van het pand
• Loan to Value-ratio
• Debt Service Coverage Ratio

Waarde van het pand

Het maximale leenbedrag is deels afhankelijk van het type pand. Een bedrijfspand wordt over het algemeen intensief gebruikt. Het is daardoor in meer of mindere mate waardevast.

Wanneer een pand veel te lijden heeft onder het gebruik van je onderneming, heeft dit invloed op de waarde van het pand en de hoogte van het leenbedrag. Dit is bij een kantoor pand uiteraard minder van toepassing dan op een fabriekshal. De marktwaarde vind je in het taxatierapport.

Loan to value ratio

Een bedrijfshypotheek sluit je af op basis van de Loan to Value ratio (LTV-ratio). Wanneer je onderzoek doet naar een bedrijfshypotheek kom je deze term ongetwijfeld vaker tegen. Een verduidelijking is dus wel op zijn plaats.

De Loan to Value-ratio is in feite een uitleg van wat we hierboven hebben omschreven. Het geeft de verhouding weer tussen het geleende bedrag (Loan) en de waarde van het pand (Value). De kredietverstrekkers berekenen dit als percentage.

Wanneer het bedrijfspand bijvoorbeeld getaxeerd is op €500.000 en de Loan to Value-ratio 80% bedraagt, kun je een lening afsluiten voor €400.000. De benodigde eigen inbreng bedraagt dan €100.000.

Debt service coverage ratio

De hoogte van het leenbedrag wordt daarnaast vastgesteld door middel van de Debt Service Coverage Ratio. Deze ratio brengt op basis van de meest recente cijfers de financiële gezondheid van je onderneming in kaart.

Om de DSCR te berekenen, deel je de vrije geldstroom (Coverage) door de schulden zoals aflossing en rente (Debt Service). Wanneer de vrije geldstroom volgens de cijfers jaarlijks €50.000 bedraagt en de schulden €41.000 bedragen, wordt de ratio uitgedrukt als 1,21 (50.000/41.000 = 1,21).

Hoe hoger de DSCR, hoe beter de financiële situatie van het bedrijf en hoe groter de kans is dat je geld kunt lenen. Hoe dichter de ratio bij 1 uitkomt, hoe kleiner de kans dat je een financiering voor het gewenste bedrag af kunt sluiten. De vereiste hoogte van de DSCR is afhankelijk van de branche waarin je actief bent, de financieringsvorm en het risico wat de kredietverstrekker wil lopen.

Looptijd financiering

De looptijd van een zakelijke hypotheek is korter dan de gebruikelijke 30 jaar die je waarschijnlijk kent van de particuliere hypotheek.

De looptijd van een zakelijke hypotheek is namelijk minimaal 5 jaar. Echter komt een looptijd van 10 tot 20 jaar vaker voor. Ook uitschieters tot 30 jaar zijn mogelijk. Een gemiddelde looptijd is vanwege deze variaties lastig aan te geven. Wel is het zo dat voor commercieel vastgoed over het algemeen een langere looptijd gebruikelijk is dan voor kleinere projecten of een verbouwing van vastgoed.

Maandelijkse aflossing

Een hypothecaire lening terugbetalen gebeurt middels de maandelijkse aflossing. Je spreidt deze kosten over de looptijd van de zakelijke hypotheek.

Let op: Zowel een lineaire aflossing als annuïtaire aflossing is mogelijk in het geval van een zakelijke hypotheek. Let goed op de voorwaarden, zodat je weet hoe de hypotheek is opgebouwd en wat aflossen inhoudt.

Vervroegd aflossen is bij de meeste zakelijke hypotheken niet mogelijk zonder boete. Het is vaak wel mogelijk om ieder jaar kosteloos extra af te lossen tot een bepaald percentage van het geleende bedrag.

Hypotheekrente

Naast de maandelijkse kosten voor de aflossing van de zakelijke hypotheek betaal je rente. Ook bij deze zakelijke financiering zijn er 2 mogelijkheden:

• Vaste rente
• Variabele rente

Vaste rente

Dit rentepercentage wijzigt niet gedurende de looptijd van de financiering. Dit wordt gezien als een veilige keuze, omdat het percentage niet aan verandering onderhevig is. De rentekosten zijn van tevoren te berekenen en je weet waar je aan toe bent.

Variabele rente

Een variabel rente percentage kan gedurende de looptijd wel gewijzigd worden. Het kan dus gebeuren dat je van een scherpe rente naar een hogere rente gaat. Het rente percentage kan echter ook in je voordeel wijzigen, van een hoge rente naar een lagere rente. Bij een variabel rentepercentage kun je niet van tevoren berekenen hoeveel je uiteindelijk kwijt bent aan rente.